Omdat het geld tijdens de volgende fase van de verbouwing sneller de deur uit zal vliegen dan dat het via de ramen naar binnenkomt, zijn we genoodzaakt om bij te lenen.
De woning werd in 2005 aangekocht. Er werd toen voor 20 jaar geleend bij Fortis met een vaste rentevoet van 3,80%, wat een zeer scherp tarief is.
Overzicht maandelijkse aflossingen in worst case bij verschillende leenformules (onze situatie) Na 15 jaar valt de lening van de aankoop weg, na 20 jaar valt ook de groene lening weg en blijft enkel het resterende gedeelte van de verbouwlening nog over.
Dat scherp tarief van toen blijkt nu wat in ons nadeel te spelen, aangezien de meeste andere banken enkel een zeer scherp tarief kunnen geven indien ze in eerste rang komen bij de hypotheek. Dat wil dus zeggen dat we de oude lening vervroegd moeten aflossen, met wederbeleggingsvergoedingen tot gevolg. Bovendien moet er vervolgens een hoger bedrag opnieuw worden ingeschreven in het hypotheekregister met ook hier hogere kosten tot gevolg.
Onze ervaring is spijtig genoeg dat de rentevoeten die we bij die voorstellen kregen na onze uitgebreide bankenronde
(3,96% vast op 20 jaar bij Landbouwkrediet en 2,22% jaarlijks herzienbaar bij KBC) toch nog duurder uit komen dan het tarief dat we bij BNP Paribas Fortis krijgen: 4,19% vast op 20 jaar, 2,476% jaarlijks herzienbaar op 20 of 25 jaar en tenslotte 2,75% voor een accordeonformule van 20 jaar die maximaal verlengd kan worden tot 25 jaar.
We zijn a.h.w. 'gedwongen' om bij de huisbankier te blijven. De volgende vraag die beantwoord moest worden was welke formule we zouden kiezen.
Het gedeelte
groene lening zal bestaan uit de heropname van het reeds afbetaalde kapitaal van onze reeds lopende lening. De groene lening moet verplicht een vaste rentevoet hebben
(de duur mag in hypotheek maximaal 30 jaar zijn) en krijgt een bonificatie
(door de overheid gedragen) van 1,50%. Bovendien wordt op het saldo van de betaalde intresten een belastingsvermindering van 40% toegekend.
Zelfde overzicht, rekening houdend met 2,05% inflatie per jaar.
Voor het resterend gedeelte hadden we dus nog 4 opties over. De vaste rentevoet viel al onmiddellijk af, omwille van de vrij hoge maandelijkse aflossingen vanaf de eerste afbetaling. We willen immers nog voldoende reserve, zodat we nog aangenaam kunnen leven. Om diezelfde reden viel ook de jaarlijks herzienbare op 20 jaar af. Vanaf jaar 3 is de kans immers bestaande dat je een pak meer betaalt dan bij de accordeon-formule.
Als we keken naar wat we in worst case scenario
(WCS) zouden afbetaald hebben, kwam de accordeon er als beste uit
(van de nog overblijvende mogelijkheden). Echter is het zo dat bij de accordeon een periode waar de rentevoet niet aan zijn maximaal tarief zit, niet noodzakelijk inhoudt dat je niet in het WSC eindigt. Een latere rentestijging
(die door het hogere basistarief van de lening ook langer doorgerekend wordt) kan heel de voorafgaande gunstige periode vlotjes ongedaan maken.
Bij een jaarlijks herzienbare rentevoet met wisselende maandelijkse bedragen is elke periode waarin de rentevoet niet aan het maximum zit a.h.w. een korting op het WSC. Als we veronderstellen dat de
referte-index A in de toekomst verder schommelt zoals in het verleden, dan verwachten we om in ongeveer meer dan de helft van de looptijd niet aan WSC af te betalen en we verwachten zelfs dat ongeveer de helft van de maandelijkse afbetalingen lager zullen zijn dan die van de accordeonformule. De hoogst mogelijke afbetaling van de lening op 25 jaar is slechts een beetje meer dan bij de accordeonformule, zoals ook op bovenstaande grafieken te zien is.
Met de huidige waarde van de referte-index is de kans dat we ooit minder moeten betalen dan de eerste maandaflossing zo goed als onbestaande...
Nu nog het dossier ondertekenen en het bij de notaris laten inschrijven en we kunnen kosten beginnen maken.
Interessante links gerelateerd aan hypothecair krediet:
