Audio & beeld

Rekentool hypothecaire lening

Aangezien er blijkbaar veel interesse is in het werkblad dat de verschillende leningsvoorstellen vergelijkt, heb ik beslist om een lege versie online te plaatsen.

Het bestand is gemaakt met OpenOffice.org (v3.1) en is niet te openen met MS Excel, tenzij je over een specifieke odf-plugin beschikt. Gelukkig is OpenOffice.org gratis legaal te downloaden, waardoor je geen excuus meer hebt om dit niet te bekijken.

De regeltjes van de spreadsheet:
  • Alle gele cellen dien je in principe aan te passen met de correcte waarden in uw specifiek geval.
  • De bladnamen kan je gerust wijzigen, zodat ze een betere omschrijving geven van wat er precies op dat voorstel staat.
  • Per blad heb je de mogelijkheid om 3 leningen in te geven. In het lege document staat telkens een aankoop-lening, een stukje groen krediet en een verbouwlening. Als je slechts 1 of 2 leningen wenst, dan maak je de gele cellen van de delen die je niet gebruikt gewoon leeg.
  • Het overzicht laat je een tabel zien met de maandelijks af te betalen bedragen gedurende elk jaar, zowel voor als na inflatie.
  • In het overzicht kan je snel zien wat het goedkoopste en het duurste voorstel is, op basis van de groene en de rode cellen.
  • Het gedeelte 'sparen' is louter informatief en gaat uit van de veronderstelling dat je het verschil tussen de huidige en de duurste maandaflossing tijdens dezelfde periode opzij zou zetten om te sparen. Het rendement dat je denkt te halen is een parameter in het overzicht. Aangezien je dat in de praktijk niet zal doen, is het dus niet echt zinnig om hier heel veel rekening mee te houden...
Opmerkingen:
  • Het document houdt geen rekening met eventuele woonbonus-belastingsvoordelen waar je recht op zou hebben.
  • Het document berekent niet zelf het maandelijks af te lossen bedrag voor een bepaalde rente. Als ik enkel een rentevoet kreeg van de bank, berekende ik dit via de rekenmodules van www.renteopdevoet.be
  • Het document ondersteunt jaarlijks herzienbare leningen en leningen met een vaste rentevoet. Wil je ook andere types leningen ingeven (3/3/3, 10/5/5, ...), dan zal je in de witte cellen van dat specifieke voorstel de automatisch ingevulde bedragen moeten overschrijven met de echte waarden.
  • De leenbedragen in het bestand zijn niet de reële waarden uit onze situatie.

Download het bestand:



BNP Paribas verandert spelregels

Enkele berichtjes geleden, rapporteerden we op deze blog dat we voor de lening van de verbouwing met de huisbankier, BNP Paribas Fortis, in zee zouden gaan.

Bij het aanmaken van het dossier blijkt BNP plots terug te komen op het vooropgestelde tarief voor het groene gedeelte. We hebben op mail ontvangen dat dit aan een vast tarief van 4,19% zou zijn waar de intrestbonificatie nog vanaf getrokken dient te worden. Dat komt dus neer op een vaste rentevoet van 2,69%.

Vorige week stuurde men ons een mailtje waarin staat:
Voor ik verder ga met de inbreng dienen we eerst het tarief van het groen krediet te bekijken.
Kunt u met mij contact opnemen om dit te bespreken en ik u ons beste voorstel kan doen?
Dit nieuwe "beste voorstel" bleek een intrestvoet van 3,14% na bonificatie te zijn. Hun beste voorstel is dus minder goed dan het voorstel dat ze eerst gedaan hadden. Unheimlich...


Een e-mailtje sturen dan maar:
We hebben dit nog eens bekeken en vinden dit eigenlijk totaal niet kunnen.
Bij onze gesprekken destijds hebben we letterlijk gevraagd of het gedeelte groen krediet gewoon de vaste rentevoet zou volgen minus de bonificatie van 1,5% en dit werd toen door u bevestigd.

Voor jullie maakt het niet uit of wij nu lenen voor een gewone verbouwing of voor een "groen deel" in onze verbouwing. De bonificatie die wij krijgen, ontvangen jullie rechtstreeks van de overheid terug. De overheid geeft deze bonificatie aan de (ver)bouwers, niet aan de bank!

We stellen dus voor dat u uw uiterste best doet om de vaste groene rentevoet op 2,69% (of lager) te brengen of dat u dit compenseert door de variabele rentevoet te laten zakken zodat deze maximaal 2,35% bedraagt.
Dat dit mogelijk is, bewijst dit voorstel:
http://www.rodv.be/aanbod/Aanbod.aspx?aid=2063

We zijn tenslotte reeds lang klant en vinden het niet logisch dat banken waar we tot op heden totaal geen relatie mee hebben betere voorwaarden kunnen bieden. Dit schept niet echt een vertrouwensrelatie.

Hun antwoord liet niet al te lang op zich wachten. De opmerkingen die we erbij hebben, staan er in kleur tussen gevoegd:
De rentevoet van een krediet wordt door een bank bepaald op basis van een heleboel elementen Welke elementen zijn voor de bank dan verschillend bij een gewone verbouwing en een groene verbouwing die een duurder tarief voor een groene verbouwing rechtvaardigen?. Het is dan ook de bank die de rentevoet voorstelt en de klant die deze accepteert of niet. De bank heeft inderdaad een rentevoet voorgesteld en komt erop terug nadat de klant binnen de geldige termijn bevestigd heeft dat hij met de voorgestelde rentevoet akkoord gaat.

Het klopt inderdaad dat de bank van de overheid een intrestbonificatie krijgt, waardoor een groen krediet goedkoper is dan andere woonkredieten.
Echter, wij hebben u een voorstel gedaan met bijzondere korting voor uw woonkrediet, dat toch het grootste gedeelte uitmaakt van uw aanvraag. Als er minstens 2 andere banken zijn waar we totaal geen relatie mee hebben betere voorwaarden kunnen geven, vinden we die bijzondere korting toch niet zo bijzonder...
De rentevoet waarop de intrestbonificatie wordt afgetrokken is een andere. Blijkbaar! Maar waarom dit zo is, blijft een mysterie.
U zou de redenering ook kunnen omdraaien. Eunk?

U baseert zich verder op een site op het internet. U kent niet de exacte voorwaarden en omstandigheden in dewelke dit voorstel werd gedaan, en wij ook niet, dus ik kan daar niet verder op ingaan. Eindelijk een terechte opmerking van hun kant.

Ik heb met de kantoordirectie (Spannend: met de grote baas) uw mail besproken en wij zijn er van overtuigd dat wij u een mooi voorstel hebben gedaan. Geen commentaar.
Indien u niet akkoord kan gaan met het voorstel, zouden wij dit betreuren, maar het staat u uiteraard vrij te opteren voor wat u de beste keuze vindt. Yippie! We mogen zelf beslissen!
Conclusie: Ons vertrouwen in BNP is volledig verdampt. We vallen dus terug op het voorstel dat we reeds van KBC ontvangen hadden: jaarlijks herzienbare rentevoet van 2,22% met een volledige herfinanciering van het bestaande woonkrediet.
Aangezien we nog wat tijd hebben, spreken we nog enkele andere banken aan om hun beste "eerste rang" voorstel uit hun hoed te toveren.

Adios Fortis!

Renovatiepremie uitbetaald

Twee maanden geleden werd onze renovatiepremie goedgekeurd. Er was sprake van een uitbetalingstermijn van 4 maanden, ofwel tegen begin juni.

Groot was onze vreugde toen bleek dat het bedrag al op onze rekening staat. Twee maanden na de goedkeuring dus!

Bij ons ging het dus zo:
  • 8 oktober 2009: Aanvraag ingediend
  • Enkele weken later: dossiernummer ontvangen
  • 11 december 2009: Brief gekregen dat het dossier volledig is
  • 2 februari 2010: Dossier goedgekeurd
  • 9 april 2010: Premie uitbetaald
Tussen indienen en uitbetaling zitten 6 maanden en 1 dag...

Hypothecair krediet voor renovatie

Omdat het geld tijdens de volgende fase van de verbouwing sneller de deur uit zal vliegen dan dat het via de ramen naar binnenkomt, zijn we genoodzaakt om bij te lenen.

De woning werd in 2005 aangekocht. Er werd toen voor 20 jaar geleend bij Fortis met een vaste rentevoet van 3,80%, wat een zeer scherp tarief is.


Overzicht maandelijkse aflossingen in worst case bij verschillende leenformules (onze situatie) Na 15 jaar valt de lening van de aankoop weg, na 20 jaar valt ook de groene lening weg en blijft enkel het resterende gedeelte van de verbouwlening nog over.
Dat scherp tarief van toen blijkt nu wat in ons nadeel te spelen, aangezien de meeste andere banken enkel een zeer scherp tarief kunnen geven indien ze in eerste rang komen bij de hypotheek. Dat wil dus zeggen dat we de oude lening vervroegd moeten aflossen, met wederbeleggingsvergoedingen tot gevolg. Bovendien moet er vervolgens een hoger bedrag opnieuw worden ingeschreven in het hypotheekregister met ook hier hogere kosten tot gevolg.

Onze ervaring is spijtig genoeg dat de rentevoeten die we bij die voorstellen kregen na onze uitgebreide bankenronde (3,96% vast op 20 jaar bij Landbouwkrediet en 2,22% jaarlijks herzienbaar bij KBC) toch nog duurder uit komen dan het tarief dat we bij BNP Paribas Fortis krijgen: 4,19% vast op 20 jaar, 2,476% jaarlijks herzienbaar op 20 of 25 jaar en tenslotte 2,75% voor een accordeonformule van 20 jaar die maximaal verlengd kan worden tot 25 jaar.

We zijn a.h.w. 'gedwongen' om bij de huisbankier te blijven. De volgende vraag die beantwoord moest worden was welke formule we zouden kiezen.

Het gedeelte groene lening zal bestaan uit de heropname van het reeds afbetaalde kapitaal van onze reeds lopende lening. De groene lening moet verplicht een vaste rentevoet hebben (de duur mag in hypotheek maximaal 30 jaar zijn) en krijgt een bonificatie (door de overheid gedragen) van 1,50%. Bovendien wordt op het saldo van de betaalde intresten een belastingsvermindering van 40% toegekend.


Zelfde overzicht, rekening houdend met 2,05% inflatie per jaar.
Voor het resterend gedeelte hadden we dus nog 4 opties over. De vaste rentevoet viel al onmiddellijk af, omwille van de vrij hoge maandelijkse aflossingen vanaf de eerste afbetaling. We willen immers nog voldoende reserve, zodat we nog aangenaam kunnen leven. Om diezelfde reden viel ook de jaarlijks herzienbare op 20 jaar af. Vanaf jaar 3 is de kans immers bestaande dat je een pak meer betaalt dan bij de accordeon-formule.
Als we keken naar wat we in worst case scenario (WCS) zouden afbetaald hebben, kwam de accordeon er als beste uit (van de nog overblijvende mogelijkheden). Echter is het zo dat bij de accordeon een periode waar de rentevoet niet aan zijn maximaal tarief zit, niet noodzakelijk inhoudt dat je niet in het WSC eindigt. Een latere rentestijging (die door het hogere basistarief van de lening ook langer doorgerekend wordt) kan heel de voorafgaande gunstige periode vlotjes ongedaan maken.

Bij een jaarlijks herzienbare rentevoet met wisselende maandelijkse bedragen is elke periode waarin de rentevoet niet aan het maximum zit a.h.w. een korting op het WSC. Als we veronderstellen dat de referte-index A in de toekomst verder schommelt zoals in het verleden, dan verwachten we om in ongeveer meer dan de helft van de looptijd niet aan WSC af te betalen en we verwachten zelfs dat ongeveer de helft van de maandelijkse afbetalingen lager zullen zijn dan die van de accordeonformule. De hoogst mogelijke afbetaling van de lening op 25 jaar is slechts een beetje meer dan bij de accordeonformule, zoals ook op bovenstaande grafieken te zien is.

Met de huidige waarde van de referte-index is de kans dat we ooit minder moeten betalen dan de eerste maandaflossing zo goed als onbestaande...

Nu nog het dossier ondertekenen en het bij de notaris laten inschrijven en we kunnen kosten beginnen maken.


Interessante links gerelateerd aan hypothecair krediet:

Verloop offerteaanvragen

Op woensdag 6 januari 2010 werden er 7 offertes aangevraagd voor het volgende deel van de verbouwing. Hier kan je lezen wanneer en hoe de aannemers reageerden:

woensdag 6 januari 2010
  • Telefonisch contact met 9 aannemers
  • Volledig dossier (lastenboek, meetstaat, plannen, stabiliteitsstudie, ...) opgestuurd via e-mail naar 7 aannemers die telefonisch wel geïnteresseerd bleken
vrijdag 8 januari 2010
  • Reactie van een eerste aannemer via e-mail:

    Beste,

    Wij hebben uw bouwproject bekeken maar moeten u spijtig genoeg melden dat onze agenda met werken voor 2010 al meer dan vol zit waardoor wij spijtig genoeg geen offerte zullen bezorgen.


    Toch bedankt voor uw aanvraag.
donderdag 21 januari 2010
  • Een aannemer komt de woning bezichtigen om een beter beeld te kunnen krijgen van de geplande werken. Op zijn offerte zullen we nog even moeten wachten.
dinsdag 2 februari 2010
  • Een aannemer laat weten dat ze het werk aan zich voorbij zullen laten gaan omdat de administratieve dienst geen tijd heeft om de offerte te maken.
woensdag 3 februari 2010
  • Er komt een eerste (met de hand geschreven) offerte binnen via de post, zonder afzender. Na een beetje zoeken wordt duidelijk van welke aannemer deze offerte is. Het bewijs is geleverd: met het rekenmachientje uitrekenen, met de hand schrijven en per post opsturen is sneller dan met een kantoorpakket werken en mailen...
donderdag 4 februari 2010
  • Een andere aannemer komt de woning bekijken.
donderdag 11 februari 2010
  • De tweede offerte komt binnen. Deze keer een elektronisch ingevulde meetstaat. De offerte is vollediger, maar de prijs is wel bijna het dubbele van de eerste offerte (van 03/02/2010).
woensdag 3 maart 2010
  • Een derde, maar nog voorlopige, offerte belandt na wat aandringen in onze mailbox. De aannemer wacht nog op een aantal prijzen van onderaannemers om de boel te kunnen finaliseren. Maar met de info die we nu reeds hebben van de verschillende offertes, kunnen we de banken beginnen bezoeken en hopelijk leuke batibouwprocenten afdwingen.
dinsdag 23 maart 2010
  • De laatste offerte komt binnen. De architecte plaatst alle offertes nu naast elkaar, zodat we tot de keuze van de aannemer kunnen overgaan.
dinsdag 30 maart 2010
  • Alle offertes staan naast elkaar en voor de ontbrekende posten op elke offerte worden de gemiddelde marktprijzen gebruikt, zodat we appels met appels kunnen vergelijken.
donderdag 1 april 2010
  • Samen met de architecte hebben we alle offertes overlopen. We moeten nog bekijken welke posten we definitief gaan schrappen (o.a. de vijver) en welke posten we zelf zullen uitvoeren. Nadien wordt dan een contract opgesteld en kunnen we eindelijk starten.
  • We kraken een flesje omdat we beslist hebben welke aannemer de werken mag uitvoeren. Vermoedelijke startdatum is ergens in mei 2010.
Conclusie:
  1. De tijd die je nodig hebt vanaf het aanvragen van de offertes tot het kiezen van de aannemer bedraagt een kleine 3 maanden. Mijn verbouwende collega's op het werk spreken van een gelijkaardige periode voor hun verbouwing.
  2. Op 7 offerte-aanvragen hebben we er 'slechts' 4 ontvangen. Ik hoor van collega's dat 4 op 7 nog een goede score is.